A Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) trouxe mudanças relevantes para o mercado imobiliário, especialmente na forma de calcular o IBS e a CBS nas operações de compra e venda de imóveis. Uma dessas mudanças é a criação do Redutor de Ajuste, um mecanismo criado para equilibrar a não cumulatividade dos novos tributos.
Embora seja um avanço em segurança jurídica, esse novo modelo também abre espaço para dúvidas e possíveis controvérsias. Neste artigo, você vai entender, de forma simples e prática, como funciona o Redutor de Ajuste e como ele impacta as operações imobiliárias a partir de 2027.
- O que é o Redutor de Ajuste?
O Redutor de Ajuste é um mecanismo que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS nas alienações (vendas) de imóveis feitas por contribuintes do regime regular.
A ideia é simples: o imposto deve recair apenas sobre a valorização real do imóvel, a partir de 31/12/2026.
Ou seja, o objetivo é evitar que o mesmo imóvel gere imposto integral várias vezes ao longo da cadeia de revendas.
- Como o Redutor é calculado?
Segundo a LC 214/2025, o Redutor é composto por:
- Valor inicial, previsto no art. 258 da lei complementar
- Acréscimos permitidos (ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas/ambientais), previstos no art. 258, §6º
O mecanismo passa a atuar como um “abatimento” na base de cálculo, atualizado apenas pelo IPCA.
- Onde está a controvérsia?
A dúvida central é:
O valor inicial do Redutor muda a cada nova venda do imóvel ou permanece fixo desde a primeira operação?
O texto legal gerou duas interpretações possíveis:
Corrente 1 – Valor inicial fixo (interpretação mais forte da LC 214/2025)
A leitura conjunta do art. 257, §4º e art. 258 indica que:
- O valor inicial é sempre o mesmo, independentemente das próximas vendas.
- Ele é corrigido apenas pelo IPCA.
- Só muda em um caso: quando o imóvel é vendido para um não contribuinte, que depois o revende para um contribuinte.
Corrente 2 – Valor ajustado a cada nova alienação
Um grupo de especialistas defende que:
- Cada operação poderia gerar um novo valor de referência.
- O termo “data da operação” (art. 258, §1º, II) daria margem para essa interpretação.
Essa corrente também usa como argumento uma norma antielisiva, que impede inflar artificialmente o valor do imóvel para aumentar o redutor.
No entanto, essa interpretação encontra resistência no restante da lei, que não confirma a mudança do “valor inicial” a cada operação.
- Qual interpretação prevalece?
A leitura completa dos artigos 257 e 258 indica que a regra mais coerente — e que confere maior segurança jurídica — é a seguinte:
✔ O Redutor de Ajuste é vinculado à primeira alienação após 01/01/2027, corrigido somente pelo IPCA.
✔ As novas vendas não criam novo valor inicial, apenas aplicam a correção.
✔ Exceção: venda para não contribuinte e posterior venda para contribuinte.
Esse modelo traz estabilidade e previsibilidade para o contribuinte, ainda que possa gerar algumas distorções quando há grande valorização imobiliária.
- Exemplificando de forma simples
Imagine:
- João compra um imóvel por R$ 1 milhão (valor inicial do redutor).
- João vende para Maria por R$ 2 milhões.
- Maria vende para Pedro por R$ 3 milhões.
Pela interpretação predominante na LC 214/2025:
➡ O valor inicial do redutor permanece R$ 1 milhão, apenas corrigido pelo IPCA.
Isso evita recalcular o redutor a cada nova venda, evitando litígios e discussões sobre manipulação de valores.
- O papel da norma antielisiva
A LC 214/2025 prevê uma trava:
Se a venda ocorrer em menos de 3 anos, sem comprovação de ITBI ou IR, o redutor fica limitado ao valor de aquisição corrigido.
Essa medida existe para impedir:
- vendas simuladas para gerar redutores maiores
- inflação artificial do valor do imóvel
Ou seja: protege o sistema sem afetar operações legítimas.
- O impacto para empresas e investidores imobiliários
Benefícios:
- Mais previsibilidade tributária
- Maior segurança jurídica
- Redução do custo cumulativo da cadeia imobiliária
- Clareza sobre o impacto fiscal nas revendas
Desafios:
- Possíveis debates sobre neutralidade em mercados com forte valorização
- Ajustes contábeis e fiscais necessários para apuração correta
- Atenção às regras específicas de correção e acréscimos permitidos
- Conclusão
O Redutor de Ajuste é uma das ferramentas mais importantes introduzidas pela Reforma Tributária para o setor imobiliário.
Apesar de gerar debates interpretativos, a regra mais sólida é a de um valor inicial fixo, corrigido pelo IPCA e ajustado apenas em casos específicos.
Para empresas, incorporadoras, imobiliárias e investidores, entender essa dinâmica será crucial para:
- formar preços
- planejar operações
- evitar autuações
- otimizar a carga tributária
Se precisar, a Winner Assessoria Contábil pode auxiliar na:
✔ revisão fiscal das operações imobiliárias
✔ apuração do redutor de ajuste
